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在一篇文章中建立房地产股票的估值模型

发布时间:2021-02-28 00:16:11 浏览: 161次 来源:网络整理 作者:佚名

通过该模型,房地产公司的所有项目都合并为一个项目,并且当年获得的土地也合并为一个项目。模拟适当的销售进度,构建类似的现金流量以估算当年后的资产净值,然后通过适当的折现率获得净现值或估值。

由于房地产行业的会计方法与其他行业不同,如果投资者仅根据市盈率或净资产对房地产股票进行估值,他们往往会错失投资机会。

例如榴莲app官网下载 ,当中国的恒大(0333 3. HK)负债累累时,许多人会感到困惑和恐惧。另一方面,他们也被恒大的销售增长和巨大的利润所迷惑。惊讶。

我试图通过一个简单的数学模型来解释恒大的资产负债表和现金流量,从而解读恒大的运营模式,并推导房地产股票估值的要素和模型。

以汕头恒大金碧湾的开发过程为例

根据在线公共信息,恒大汕头金碧湾项目于2015年4月获得土地。总建筑面积3 0. 25万平方米,总价格2. 71亿元。平均价格为每平方米898元。 11月,恒大达到要求并开始销售。恒大的其他发行促进材料说:“确保该项目可以在获得土地后的4-6个月内启动房地产公司估值模型,实现高周转率,并提高资金利用率。”该项目证明了此功能。

由于该项目离我很近,根据我的追踪以及汕头市住房和城乡建设局的销售数据,获得了表1中的年度销售面积和单价数据,以及总贷款假设项目开始时的金额为31亿元,可以设置其他数据来模拟恒大财务报表的指标。现金流量计算汇总表如表1所示,从中可以得出一些有趣的结论:

首先,该项目的利润率为1 0. 72%。另一方面,资本回报率为8 6. 56%(四年内的内部回报率约为17%)。碧桂园(0200 7. HK)董事长杨国强在2017年业绩发布会上表示:“整个集团的平均回报率超过70%,这证明了系统的美。”恒大的这个项目,公司的资本回报率可与碧桂园媲美。论据是相当的。如果恒大也像Bi一样在两年内被清算,则模拟数据显示,回报率将达到约70%。由于该项目位于三线城市,具有一定程度的风险,房地产公司的垃圾债券利率约为13%,因此以17%的折现率评估该项目是合理的。

第二,在该项目中,政府的各种税费占比高达2 4. 1%,其中不包括土地销售收入,占1 2. 38%。可以说房地产已经成为国民经济的支柱产业。

第三,表1显示当年实现了正现金流量,并在一年内收回了71亿元人民币的资本2.,它具有再次购置土地以开发新项目的能力。因此,恒大于2016年11月再次获得汕头市jiang江区的“恒大外滩”项目。

第四,根据会计准则,净利润只能在房屋建成后才能结算,大约三到四年后才能入帐。在结算之前,销售收入记录为合同负债。该规定经常使投资者在查看财务报表时被误解。我认为正确的方法是在表1中跟踪每年的现金余额,并且该指标与销售收入高度相关。这样,房地产公司未来的月度和季度销售收入就成为关注的关键因素。

最后,该项目还反映了恒大的销售特点:尽快打开市场,分阶段发展,卖得越多,价格就越高。报告中反映了此功能,即合同结算比同行更快。

资产净值与实际值不匹配

接下来,假设恒大在二、的三年内继续使用回收的资金进行开发,然后叠加现金流量。表2中显示了性能。

表2显示报表中的计息负债将越来越高,并且累积现金也将越来越多。而且由于没有解决方案亚博app买球 ,其资产负债表将非常丑陋。正是这一点吓到了许多投资者。资产净值将与实际值不匹配。

从表2可以得出,三年的征地总利润为70369万元,2020年的净资产值为27100 + 70369 = 97470万元。此时,我们选择希望折现率(10%-13%)来计算2018年的现值作为估值。

当然,我们假设二、三年中的运营与第一个项目相同,实际情况可能有所不同。但是,根据我的追踪,恒大,万科A(00000 2. SZ)和碧桂园的平均土地收购价格基本保持了惯常的风格,平均土地储备价格与销售价格呈正相关。此时,我们发现净债务比率(净债务比率=(计息债务-货币资金)/净资产,其中计息债务为短期借款,一年内到期的长期借款,长期定期借款,应付票据和应付债券(总额)是衡量其经营是否存在风险的重要指标。根据上表中的数据,净债务比率从高到低逐渐变为负。

房地产公司估值模型的构建

通过上述模型,我们可以考虑将房地产公司的所有项目合并为一个项目,并且当年获得的土地也将合并为一个项目。这样,我们可以模拟合适的销售计划,构建类似的现金流量估算,并在一年后估算其净资产价值(NAV),然后通过合适的折现率获得净现值或估值。

例如,简单计算万科的估值:2017年底,其土地储备为8452万平方米,平均土地价格为6000元,平均销售价格为15,000元,货物12,678亿元。 2018年,股权销售额约为4200亿元,2800万平方米。预计将在3年内完成开发和销售。房屋建造周期以3年计算bet09官网 ,净利润将在3年后单独记录。其销售的净利润率为12%,几年后的净利润以10%-13%的折现率折合至现值,再加上当年的净资产值和2017年的未结算权益净利润(4500亿元的销售额),三者之和是其合理的估值。

然后从连续经营的角度考虑它房地产公司估值模型,即重复上述经营,即每年购买一定数量的土地用于叠加开发,例如,万科在1月至11月购买的股权土地数量2018年为1320亿元,总面积为2600万平方米。相当于销售额。计算的出现值也将与以上结果叠加,以此类推,直到第三年。

构建模型后,我们将获得这些公司的合理估值。

在评估估值时,我们可能会认为销售未达到预期目标或管理层对市场过于乐观,然后主动购买了由土地形成的土地储备,这将形成债务积压。

看看这些公司的股价的相对变化。尽管短期内波动是随机的,但只要达到绩效公告期,就会有明显的平均回报。这样,我们就可以根据估值和贝塔系数的离散度构建房地产投资组合。