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[十万个为什么进入股票市场]-1.如何评估万科和其他房地产公司的价值?

发布时间:2021-02-27 20:18:42 浏览: 75次 来源:网络整理 作者:佚名

万科是25年来A股的“领头羊”,自上市之日起,它为股东带来了100倍以上的回报。在南科的梦中,他看到彼得·林奇(Peter Lynch)问自己有关自己已经做了这么多年的股票的事情,并且他购买了数十次股票。到目前为止,更不用说10倍了,甚至没有5倍,这是非常令人尴尬的。如果说买十倍的股票是散户的终生追求,那么买一百倍的股票不仅需要中双数球的运气,还需要淡漠甚至健忘的财富。即使这样的运气距离很远,这种境界仍然值得一生的修炼。

根据我的研究和工作,我对公司股权的估值进行了一些研究。我在这里与您分享大暴君。我希望在追求十倍份额的道路上,希望拥抱一百倍份额的种植基地并取得进步。

股票是公司股权的证券化产品,其估值方法完全相同。对任何企业而言,最科学的估值方法是现金流量折现法(DCF,现金流量折现法),但这也是最无用的方法。为什么没用?由于DCF要求假定业务可持续发展,因此有必要预测公司未来至少5年和至少10年的净现金流量。实际上,宏观经济在不断变化,商业环境也在迅速变化。公司就像洋流中的鱼。甚至鲨鱼也无法保证其航向不会长时间偏离预期的方向。根据我的经验,粗略地预测未来1-2年内一家准公司的业绩并不容易,更长的预测与猜测无异。

因此,投资于非上市公司股权(主要市场)的私募股权(私募股权,中文是指私募股权)具有一种称为交易法的估值方法。假设公司在1-2年内上市并在1-2年内出售,假设业绩保持稳定增长亚博yabo888vip登录 ,那么市盈率是该公司在二级市场上的估值的多少倍,然后根据在2-3年内对二级市场的估值进行逆向计算在这段时间内,可以使用所需的资金回报,上市股票的稀释率以及上市的概率来获得当前的估值。公司的股权。该算法也可以应用于股票估值,但是在很大程度上取决于对未来股票/行业市盈率的判断,不同人的估值偏差也很大。

市盈率(PE)和市帐率(PB)估值雪球讨论得很多房地产公司估值模型,所以我不会开始。需要提醒的是,参考行业平均市盈率仅适用于个体增长与行业基本相似,个体竞争优势/劣势不明显的公司,例如银行业。使用PEG的假设是,公司可以在未来2-3年内保持当前的增长率,并且公司不是传统的低增长行业或周期性行业yabo亚博app ,并且没有诸如爆炸性增长或经济增长之类的因素。增长突然放缓。

在整理完背景知识之后球探体育 ,我们将专注于房地产行业的估值方法,既不是DCF,也不是PE或PB,而是Nav折让。 Nav折扣的全称称为净现值折扣法。它与DCF估值方法之间的本质区别在于,它假定房地产公司在售出当前房地产后将不再运营。

与其他传统行业(例如制造业,消费品行业和公用事业)不同,房地产行业中不同项目之间可能会有很大差异。通过多少条生产线不能像制造业,而通过品牌的价值和渠道就不能像消费品行业。公用事业服务的覆盖范围将用于长期计算业务概况将来。因此,Nav discocunt仅评估当前公司拥有的项目,而不考虑未来的发展。同样,上述行业在未来的运营中将不会出售其工厂,机器,品牌,渠道和公共设施,因此资产法对于估值是不合理的。房地产企业的管理是将资产逐笔出售,越早越好,因此采用资产法进行估值是合适的。

那是什么折扣?由于房地产公司的财产不能在一夜之间出售,因此存在“解散速度”。该速度越快,所需的时间越短,市场变化就越小。当市场不好时,卖盘会变慢,需要很长时间,并且市场变化的可能性更大。不仅时间延长,资金成本增加,而且产生坏账和其他不确定因素的可能性也在增加。因此,当市场良好时,由于快速的“分销”速度,折扣将很小。当市场不好时,折扣很大。

我们大多数人都知道,当整体市场市盈率是10倍时,市场表现不好,当市场市盈率是20倍时,它还是可以的,而当市盈率达到30倍或更高时,则有点过热。 Nav折扣怎么样?当市场炙手可热时,就不会有折扣甚至溢价(预期未来资产价格会上涨)。当市场不景气时(例如,2014年初,A股房地产公司的折价普遍达到50%以上!)2008年,当香港股市的房地产行业低迷时,该行业平均甚至达到70%!

因此,房地产行业是一个强大的循环行业。尝试在市场不景气时购买(Nav折扣> 50%),然后在市场热销时出售(无折扣甚至是溢价)。这种运作方式似乎是有效的,但对于像万科这样的可持续发展公司却不利。由于Nav折价评估模型不考虑出售后房地产企业项目的再投资房地产公司估值模型,因此它继续扩大了经营规模(获得的土地面积和开工数量),股东获得了复利返回。这就是Vanke在过去25年中与众不同的原因,因为其管理团队能够在进行大规模运营并不断提高效率的同时控制风险。最后,任何估值模型都缺少最重要的环节,即人为因素。而正是这一因素才是实现一百倍库存的关键!

按照我的帐户,将着陆袋降落在色彩缤纷的漂浮空间的背面。